什么情况下进行房屋安全鉴定？

房屋安全鉴定直接关系到房屋居住者和周围居民的住宅安全。房屋安全鉴定必须十分重视。什么情况下，房屋安全责任人应当及时委托房屋安全鉴定单位进行鉴定？法律作出了明文规定，当房屋有下列情形之一的，房屋安全鉴定人应当及时委托房屋安全鉴定单位进行房屋安全鉴定：

（一）房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；

（二）房屋超过设计使用年限需继续使用的；

（三）自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；

（四）需要拆改房屋主体或承重结构、改变房屋使用功能或明显加大房屋荷载的；

（五）超过前一次鉴定的安全有效期限的；

（六）特殊用房三年未作安全鉴定的；

（七）因毗连或邻近兴建、扩建、改建而可能影响房屋安全的；

（八）房屋拟进行转让、租赁、抵押等活动的；

（九）其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。

存在上述情况的房屋，未经鉴定或经过鉴定不符合房屋安全条件的，不得作为经营场所的使用。

危险房屋的排除

危险房屋的排除，是房屋安全管理的关键环节，它采取对危险房屋紧急处置、维修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。

（1）危险房屋紧急处置：它是在紧急情况下采取临时性防范措施，如打点支撑、减载卸载、强行拆除，以防止房屋险情急剧变化而发生塌房伤人事故。

（2）维修加固：是根据房屋安全鉴定结论和使用建议制定缜密的维修计划以达到排除房屋危险的行为。主要有对拆除结构的恢复原状；更换危险构件，进行补强加固；房屋倾斜纠偏等。

（3）拆除重建：是指对已被鉴定为D级危房的房屋（优秀保护建筑除外）和已无维修价值或维修成本过高的房屋，根据城市发展，对符合城市规划要求的，拆除原有房屋进行新建的活动。在开发商划定的红线范围内已鉴定为危房且一年后仍未开的,业主可在原地、原面积、原高度进行拆除重建，以便降低开发成本和不影响城市规划。

房屋安全鉴定机构设置和鉴定人员资格管理

根据国家建设部129号令《城市危险房屋管理规定》第六条，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构”的规定，县（市）房管局设立房屋安全鉴定所。

房屋安全鉴定管理程序：建设部《城市危险房屋管理办法》规定，房屋安全鉴定按受理申请、初始调查、现场查勘、检测验算、鉴定评级、出具报告、资料归档七道程序进行。

第一、受理申请

第二、初始调查，摸清房屋的历史和现状

    鉴定人员接到房屋安全鉴定任务后，应按下列要求进行：

1、按房屋规模大小、结构复杂程度选派相应数量持有房屋安全鉴定作业证的鉴定人员（不少于两名，其中应有工程师一名）承担鉴定工作；

2、向申请人调查被鉴定房屋的历史、现状、使用、维修、改建及其他有关情况，做好调查记录；

3、查阅房屋设计、施工、改建、加固的图纸、说明、照片及其他有关技术档案资料；

4、制定现场查勘方案（包括重点检查项目），准备必要的检测工具仪器等。

第三、现场查勘、测试、记录各种损坏数据和现状

1、依照先室外（包括地下设施、相邻建筑的相互关系）后室内、先下层后上层的原则，按地基基础、墙、柱、梁板、屋架、屋面的顺序逐层、逐间、逐项进行检查；

2、对鉴定申请中提出和初始调查中确定的重点项目进行重点、详细查勘；

3、绘制房屋平面图，并在平面图上标明各种损坏构件的部位及损坏程度和数量。

第四、检测验算、整理技术资料

1、在现场时，要有目的地对损坏构件进行检测。检测的主要项目有：倾斜率、挠度、裂缝（宽、长、深）及砌体、钢筋混凝土、砂浆、砖的强度。对于一般检测工具还不足以确定其强度的，应另委托专业试验机构对重要部位的构件进行采样试验；

2、有选择地对损坏构件的强度、刚度、稳定性等进行复算；

3、将检测和复算的资料分析整理汇列成文字图表；

4、出具检测结果。对检测结果的描述要准确具体。

第五、全面分析，论证定性，做出综合判断，提出处理建议

1、对初始调查、现场查勘、检测验算获得的全部资料进行全面分析，对照部颁房屋完损等级标准，确定房屋的损坏等级；

2、如定为危险房屋，则须对照部颁《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）判定危险范围；

3、危险范围的鉴定结论，要抓住地基基础及结构构件两方面，并结合房屋的历史状况、现状经及发展趋势，进行全面分析、综合判断；

4、按判定危险范围，提出原则性的处理建议。

第六、签发鉴定文书

1、《房屋安全鉴定报告》由鉴定人员编写并签字，审核人审签，并经负责人审签同意后，加盖“房屋安全鉴定专用章”方可生效；

2、鉴定报告统一采用微机制作；

3、鉴定报告以栋为单位编写（即每一栋就写一份鉴定报告），一式四份（鉴 定单位及主管机关各一份，申请人或单位两份）。房屋损坏纠纷鉴定报告应报县房管局备案；

4、从申请鉴定之日到鉴定文书送达申请人，一般不超过20日。

第七、资料归档

凡涉及房屋安全鉴定的各种原始资料，即申请书、委托书、调查记录、查勘记录、检测记录、照片、图表、录像片、复写书副本等，都必须整理归档；资料归档时应按栋装订成册，并按区、街顺序编号，分别由各鉴定主管部门存档保管。同时应将有关资料输入微机，按年度制作成光盘保存。

房屋安全管理的法律责任

在房屋安全管理中，房屋产权人、使用人、行为人、房地产管理机关因发生过失造成事故的应承担相应的法律责任。

1、房屋所有人应承担的法律责任

房屋所有人因有险不查或破损不修，经鉴定机构鉴定为危房而未采取有效措施排除危险而造成事故的，应承担民事或行政责任；经他人造成生命财产损失，已构成犯罪的应承担刑事责任。

2、房屋使用人、行为人应承担的法律责任

房屋使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质，阻止业主或房地产管理部门对危险房屋采取解危措施；行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋安全造成事故的，应承担民事责任。给他人造成生命财产损失构成犯罪的，应承担刑事责任。

3、房屋安全鉴定机构应承担的法律责任

房屋安全鉴定机构因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成的损失、因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋并在有效时限内发生事故、因拖延鉴定时间面发生事故的，应承担民事或行政责任。给他人造成生命财产损失，构成犯罪的应承担刑事责任。